Hypotheekrente ING 2024-2025: het verloop van de afgelopen 12 maanden en de verwachting voor komend jaar

Wie de afgelopen twaalf maanden een hypotheek afsloot of oversloot, merkte het meteen: de rentetarieven bewogen minder heftig dan in 2022 en 2023, maar ze bewogen wél. En juist die kleinere bewegingen zijn lastig te interpreteren. Betekent een daling van een paar tienden dat de trend gekeerd is? Of is het ruis binnen een bandbreedte die per saldo vlak blijft?

In dit artikel behandelen we die vraag aan de hand van de hypotheekrente van ING — een van de grootste hypotheekverstrekkers van Nederland en daarom een redelijke thermometer voor de markt als geheel. We kijken naar het verloop van de tarieven per rentevaste periode, naar de onderliggende factoren die dat verloop verklaren, en naar drie scenario's voor de komende twaalf maanden. Het doel is niet om een voorspelling te doen die toevallig uitkomt, maar om je te laten zien welke mechanismen bepalen waar de rente heen gaat — zodat je je eigen beslissing beter kunt onderbouwen.

Belangrijk om te weten: actuele rentetarieven veranderen soms meerdere keren per maand. De bandbreedtes en richtingen in dit artikel zijn illustratief en bedoeld om patronen te laten zien. Controleer altijd de meest recente tarieflijst van de aanbieder zelf of van je hypotheekadviseur voordat je een beslissing neemt.

De vraagstelling: wat bepaalt eigenlijk "de" hypotheekrente?

Voordat we naar het verloop kijken, moeten we scherp krijgen wat we meten. "De hypotheekrente van ING" bestaat namelijk niet als één cijfer. Er zijn minstens vier variabelen die het tarief dat jij te zien krijgt bepalen:

1. De rentevaste periode. Variabel, 5, 10, 20 of 30 jaar vast leiden tot fundamenteel verschillende tarieven, omdat de bank voor elke looptijd op een andere plek op de rentecurve inkoopt.
2. De risicoklasse (verhouding lening/marktwaarde). Hoe lager je lening ten opzichte van de woningwaarde, hoe lager de opslag. Het verschil tussen de laagste risicoklasse en een hypotheek zonder overwaarde loopt in de praktijk vaak op tot enkele tienden van een procentpunt.
3. NHG of niet. Met Nationale Hypotheek Garantie draagt de bank minder risico, wat doorgaans in een lager tarief wordt vertaald.
4. De aflossingsvorm en eventuele kortingen. Denk aan verduurzamingskortingen of pakketvoordelen.

Dat betekent dat een vergelijking over tijd alleen zinvol is als je dezelfde combinatie volgt. In de analyse hieronder houden we daarom telkens één profiel vast: een annuïteitenhypotheek in een lage risicoklasse, zonder extra kortingen. Dit volgt logisch uit het feit dat vergelijkingen tussen ongelijke profielen onvermijdelijk appels met peren vergelijken — en dat is precies hoe mensen tot verkeerde conclusies komen over "of de rente nu gedaald is".

Stap 1: het verloop van de afgelopen twaalf maanden in grote lijnen

Als je de tarieven maand na maand naast elkaar legt, valt een patroon op dat in drie fasen uiteenvalt.

Fase 1 — een voorzichtige daling. In de eerste maanden van de periode bewogen de middellange en lange rentevaste periodes langzaam naar beneden. De verklaring ligt niet bij de banken zelf, maar bij de kapitaalmarkt: beleggers begonnen renteverlagingen door de Europese Centrale Bank in te prijzen. Omdat een bank een 10-jaars hypotheek grotendeels financiert met langlopend geld, daalt het inkooptarief zodra de markt verwacht dat rentes structureel lager worden. De hypotheekrente volgt dan met enige vertraging.

Fase 2 — een zijwaartse fase met tegenbewegingen. Vervolgens vlakte de daling af, en waren er zelfs maanden met kleine stijgingen. Dit is het gedeelte dat consumenten het meest verwart. De oorzaak is dat de markt niet in een rechte lijn beweegt: elk inflatiecijfer dat hoger uitvalt dan verwacht, of elke uitspraak van een centrale bankier die minder soepel klinkt, duwt de kapitaalmarktrente een stukje omhoog. Daarnaast spelen begrotingszorgen in grote economieën mee, die de vraag naar langlopende staatsleningen beïnvloeden.

Fase 3 — een vlakkere curve. Naar het einde van de periode werd het verschil tussen kort en lang vast kleiner dan we in de jaren daarvoor zagen. Dat is analytisch het interessantste signaal: als 5 jaar vast en 20 jaar vast dicht bij elkaar liggen, betekent dat dat de markt geen sterke verdere daling én geen sterke stijging verwacht. Er is dan weinig "premie" voor het langer vastzetten van je rente.

Stap 2: de onderliggende factoren, één voor één

ECB-beleid: belangrijk, maar niet één-op-één

Veel mensen denken dat een renteverlaging door de ECB automatisch een lagere hypotheekrente betekent. Dat is te simpel. De beleidsrente van de ECB bepaalt vooral de korte rente — en dus vooral de variabele hypotheekrente en, in mindere mate, korte rentevaste periodes.

Voor 10, 20 of 30 jaar vast is de ECB slechts indirect relevant. Wat daar telt, is de verwachting van de markt over het gemiddelde rentepad over al die jaren. Die verwachting is meestal al ingeprijsd vóórdat de ECB daadwerkelijk een besluit neemt. Daaruit volgt een belangrijke praktische conclusie: het heeft geen zin om te wachten met vastzetten omdat er "nog een ECB-vergadering komt". Als die verlaging algemeen verwacht wordt, zit hij al in de tarieven.

Swaprentes: de echte thermometer

De meest directe voorspeller van een hypotheekrente met lange rentevaste periode is de swaprente met een vergelijkbare looptijd. Een bank die tien jaar rentezekerheid verkoopt, dekt dat risico af — en de kosten daarvan zijn de swaprente. Daarbovenop komt een opslag voor kosten, risico, kapitaalbeslag en winst.

Vuistregel: als de 10-jaars swaprente een halve procentpunt daalt en die daling houdt aan, dan zakt de 10-jaars hypotheekrente meestal binnen enkele weken tot maanden een vergelijkbaar bedrag. Zakt de swaprente maar twee weken en veert hij daarna terug, dan gebeurt er vaak helemaal niets in de tarieflijst. Banken passen tarieven niet aan op dagkoersen, maar op trends.

Concurrentie en marges

Een factor die vaak wordt onderschat: de opslag boven de swaprente is niet constant. In periodes waarin aanbieders scherp om marktaandeel vechten — bijvoorbeeld wanneer het aantal woningtransacties aantrekt — kunnen tarieven dalen terwijl de swaprente vlak blijft. Het omgekeerde gebeurt ook: als de vraag naar hypotheken groot is en de capaciteit van adviseurs en banken krap, is er minder druk om scherp te prijzen.

Voor een grote partij als ING geldt daarbij dat de tarieven doorgaans in het midden van de markt liggen: niet structureel de scherpste, maar ook zelden een uitschieter naar boven. Dat maakt de tarieven bruikbaar als referentiepunt, maar het betekent ook dat je met vergelijken vaak nog iets kunt winnen.

Risicoklasse en overwaarde: de vergeten renteverlager

Er is één "renteverlaging" waar je zelf invloed op hebt, en die vaak groter is dan de marktbewegingen van een heel jaar: het verlagen van je risico-opslag. Wanneer je woning in waarde is gestegen of je hebt afgelost, kun je in een gunstigere risicoklasse vallen. Bij de meeste grote aanbieders, ING inbegrepen, kun je hier zelf om vragen — soms met een taxatie, soms op basis van een geautomatiseerde waardebepaling.

Dit volgt hieruit: als je nu in een hoge risicoklasse zit en je overwaarde is toegenomen, kan een aanvraag tot herindeling meer effect hebben op je maandlast dan het exact timen van de markt. En het kost je geen renteherziening of boeterente.

Stap 3: drie scenario's voor de komende twaalf maanden

Op basis van bovenstaande mechanismen zijn er drie realistische paden. Ik geef geen kansen in exacte percentages — dat zou schijnprecisie zijn — maar wel de logica per scenario.

Scenario A: geleidelijke verdere daling

De inflatie in de eurozone stabiliseert rond de doelstelling, de economische groei blijft matig, en de ECB verlaagt de beleidsrente verder. De lange rente zakt mee, zij het bescheiden.

Gevolg voor jou: de winst van wachten is klein en onzeker. Wie nu vastzet betaalt iets meer dan wie in dit scenario over een jaar afsluit, maar het verschil is doorgaans niet groot genoeg om maanden onzekerheid te rechtvaardigen — vooral niet als je in de tussentijd een woning wilt kopen.

Scenario B: zijwaarts, met schommelingen

Inflatie blijft hardnekkig rond een net te hoog niveau, of geopolitieke en begrotingsfactoren houden de lange rente op peil. Tarieven bewegen in een bandbreedte heen en weer zonder duidelijke richting.

Gevolg voor jou: dit is het scenario waarin timing het minst oplevert en waarin je beslissing dus vooral op je persoonlijke situatie moet rusten. De vlakke rentecurve maakt lang vastzetten relatief goedkoop: je koopt veel zekerheid voor weinig extra rente.

Scenario C: opwaartse druk

Een nieuwe inflatieschok, sterk oplopende overheidsschulden of onrust op de obligatiemarkten stuwt de lange rente omhoog. De ECB pauzeert of draait bij.

Gevolg voor jou: wie heeft gewacht, is duurder uit — en dat verlies loopt over een lange looptijd flink op. Dit scenario is precies de reden waarom "wachten op een lagere rente" asymmetrisch risico oplevert: je mogelijke winst is beperkt, je mogelijke verlies is dat minder.

Conclusie: wat volgt hieruit voor jouw keuze?

Als we de drie stappen combineren, komen we tot een conclusie die minder spectaculair is dan veel koppen suggereren, maar wel bruikbaar.

Ten eerste: de afgelopen twaalf maanden lieten vooral zien dat de grote renteschokken achter ons liggen en dat we in een fase van fijnregeling zitten. Verschillen van enkele tienden van een procentpunt zijn geen trendbreuk.

Ten tweede: omdat de rentecurve relatief vlak is, is de "prijs" van rentezekerheid historisch gezien niet hoog. Voor iemand die stabiliteit belangrijker vindt dan optimaliseren, pleit dat voor een langere rentevaste periode. Voor wie verwacht binnen zeven of acht jaar te verhuizen of grotendeels af te lossen, is een kortere periode juist verdedigbaar — verhuisregelingen dekken niet alles.

Ten derde, en misschien het belangrijkst: de factoren waar je zelf invloed op hebt — risicoklasse, verduurzamingskortingen, aflossingstempo, en simpelweg meerdere aanbieders vergelijken — leveren in de praktijk vaak meer op dan het timen van de markt. Dat volgt direct uit de omvang van de effecten: marktbewegingen bedroegen het afgelopen jaar tienden van procentpunten, terwijl een sprong naar een lagere risicoklasse of een scherpere aanbieder in dezelfde orde van grootte of groter kan liggen — en dan zonder dat je afhankelijk bent van wat de ECB volgend kwartaal doet.

De verstandigste houding is daarom niet afwachten tot "de rente gedaald is", maar je eigen dossier op orde brengen, een rentevaste periode kiezen die bij je horizon en risicobereidheid past, en de tarieven van meerdere aanbieders naast elkaar leggen op het moment dat je daadwerkelijk moet beslissen. Wie dat doet, is in alle drie de scenario's redelijk goed uit — en dat is precies wat je wil bij een beslissing die twintig of dertig jaar meegaat.